女商人投资千万装修酒店 口头约定降租后反被房东起诉

齐鲁

2023年2月23日上午，庹勤慧接到了广东省高院一名法官来电，对方提到，如有新证据提交，将对邓清文与华茂酒店承包经营合同纠纷启动再审程序。庹勤慧是十三届湖南代表团全国人大代表，此前其曾先后3次向最高检、最高院、广东省高院等致函，建议司法部门就邓清文与华茂酒店承包经营合同纠纷案进行提级审查。

2007年，湖南衡阳籍商人邓清文开始承包位于广东省东莞市茶山镇的华茂酒店（后名“卡迪酒店”，现名“凯里亚德酒店”）。2013年年底，华茂酒店重新装修不久，出租方东莞市卡迪酒店有限公司（原东莞市华茂酒店有限公司）以邓清文拖欠房租为由将她告上法院，在应诉过程中，邓清文的律师发现，这家酒店不仅占用工业用地，而且是个违章建筑，经营多年却安然无恙。

这起历时10年的承包经营合同纠纷经过东莞市第一法院一审、东莞市中院二审、经广东省高院2次再审发回至东莞市中院重审，东莞市中院2次重审，广东省高院复查等7道审判程序均认定承包经营合同有效，邓清文违约。



▲邓清文称，2013年起至今陷入合同纠纷中，令她身心俱疲。 摄影/上游新闻记者 萧鹏

在此期间，针对该案东莞市检察院提请广东省检察院抗诉，广东省检察院在抗诉书中指出，涉案酒店系违法改变土地用途、缺乏建设工程规划和施工许可证，相关承包经营合同系违反法律强制性规定无效。因此，邓清文不存在承担违约责任。

今年1月26日，庹勤慧第3次致函监督该案，她再次建议广东省高院就邓清文与华茂酒店承包经营合同纠纷案进行提级审查。截至目前，庹勤慧尚未收到广东省高院正式答复。

投资上千万装修酒店诉讼后发现存违建

2007年，湖南人邓清文与华茂酒店法定代表人卢绍康相识，并承包经营华茂酒店。“当时他说酒店证照齐全，已经经营了几年。”邓清文说，承包合同签订后，卢绍康将酒店经营所需的相关证照移交给了她。

邓清文称，承包酒店后，先后投入1000万元对酒店进行装修。接手经营酒店的前几年，酒店生意还算景气，但好景不长，酒店生意日趋惨淡。2012年4月25日双方续签《华茂酒店承包经营合同》，续签合同5年。2013年下半年，为改变现状，她再次对酒店进行装修。邓清文称，在装修期间，卢绍康口头承诺每月降租5万元，降租5个月，她就按此交租。因为没有签订降租协议，事后卢绍康不承认口头协议，以其欠租为由，将她告上法庭，要求收回酒店。她进行了反诉，要求赔偿两次装修的损失。

邓清文的代理律师在查阅相关资料后意外发现，华茂酒店并未办理任何报建手续，酒店兴建时，所在地块属于工业用地。



▲东莞市住建局答复法院，称无华茂酒店的报建行政许可等信息。图片来源/受访者供图

随着诉讼推进，更多的证据印证了邓清文的观点。2013年4月25日，东莞市住房和城乡建设局回复东莞市第一人民法院称：“贵院工作人员黎某豪、陈某芳两位同志到我局查询东莞市茶山镇华茂酒店有限公司相关报建行政许可资料，经查询，无该工程包括报建行政许可在内的相关信息资料。特此说明。”

2019年8月21日，东莞市自然资源局复函邓清文称：“经查，你举报的地块位于东莞市茶山镇茶兴路292号，地块面积3629.88平方米，该地块已取得集体土地使用证，用地者为茶山镇上元第二经济合作社，用途为工业用地。该地块已依法办理土地用地手续，涉及地上建筑物存在改变用途行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》，已依法函告东莞市城市管理和综合执法局。”

“将没有经营资质，违建的酒店承包给我，这分明是诈骗。”邓清文说。记者了解到，华茂酒店在邓清文退出后更名卡迪酒店，后改为凯里亚德酒店。



▲2019年8月东莞市自然资源局给邓清文的复函，指出涉及卡迪酒店地上建筑物存在改变用途行为。图片来源/受访者供图

法院判决酒店依法成立，承包合同有效

2014年7月31日，东莞市第一人民法院作出（2013）东一法民二初字第1969号民事判决，认定承包经营合同有效，邓清文违约。邓清文不服一审判决提起上诉。东莞市中院于2014年12月17日作出（2014）东中法民二终字第1137号民事判决。邓清文不服二审判决申请再审。广东高院于2016年5月31日作出（2016）粤民再66号民事裁定，裁定该案发回东莞第一人民法院重新审理。

东莞市第一人民法院于2017年8月15日作出（2017）粤1971民初1350号民事判决。该判决载明，2014年4月25日，东莞市住房和城乡建设局向法院出具《查询情况说明》，载明：经查询，无东莞市茶山镇华茂酒店有限公司工程包括报建行政许可在内的相关信息资料。

经法院于2013年4月25日到东莞市工商行政管理局调查，东莞市茶山镇上元村村民委员会于2004年11月在《企业住所、经营场所使用证明书》上盖章证明，华茂酒店的经营场所由茶山镇上元村二社租给华茂酒店使用，产权归茶山镇上元村二社所有，房产证明尚在办理中；原华茂酒店持有公共场所卫生许可证（发证日期为2006年3月8日）、卫生许可证（发证日期为2006年3月8日）、特种行业许可证（发证日期为2006年5月10日）；东莞市公安消防局第三大队于2006年3月23日就关于华茂酒店消防验收的意见作出《建筑工程消防验收意见书》，其中载明：经验收，华茂酒店在消防方面具备使用条件；东莞市环境保护局茶山分局于2006年2月13日同意华茂酒店在东莞市茶山镇上元村二社建设，并列明了具体的要求；东莞市公安消防局第三大队于2006年11月2日同意华茂酒店关于3至5层客房部开业的申请，并提出了相应的意见；原华茂酒店注册登记备案的《地皮租用合约》显示：东莞市茶山镇上元第二村民小组与华茂酒店于2004年6月14日签订该合约。卡迪酒店确认原华茂酒店注册登记备案的《地皮租用合约》，原是以“东莞市康尔宝事业有限公司”的名义与东莞市茶山镇上元第二村民小组签订的，因签订该地皮租约时，原华茂酒店还没有成立，且个人不能租用地皮，故以东莞市康尔宝实业有限公司签订该地皮租用合约，原华茂酒店是依法成立的。

在庭审中，双方承包经营合同的性质及效力成为争议的焦点。

东莞市第一人民法院认为，案涉酒店所在土地性质是工业用地，原华茂酒店具有公共场所卫生许可证、卫生许可证、特种行业许可证、建筑工程消防验收意见书，虽然与华茂酒店所在土地的用途、规划并不一致，由于案涉合同并非为租赁合同而为承包经营合同，土地用地性质及是否具有建设工程规划许可证并不影响案涉承包经营合同的效力，该合同没有违反法律法规的强制性规定，因此认定《华茂酒店承包经营合同》合法有效，邓清文要求确认2012年4月25日《华茂酒店承包经营合同》无效的主张，依据不充分，依法不予支持。

经东莞市第一人民法院审委会讨论决定判决如下：（一）确认东莞市华茂酒店有限公司与邓清文于2012年4月25日签订的《华茂酒店承包经营合同》已于2013年3月14日解除；（二）邓清文应于本判决发生法律效力之日起七日内支付东莞市卡迪酒店有限公司占用费3383654.10元及损失；（三）驳回东莞市卡迪酒店有限公司的其他诉讼请求；（四）驳回邓清文的其他反诉请求。

对此，邓清文不服提起上诉。2018年5月8日东莞市中院作出（2017）粤19民终9698号民事判决（下称“终审判决”）。终审判决虽然改判降低了邓清文赔偿金额等事项，但仍然认定邓清文逾期支付承包金的情形已经构成根本违约。



▲华茂酒店现在改名凯里亚德酒店。图片来源/受访者供图

检方抗诉：承包合同违反强制性规定应无效

不服二审判决的邓清文向广东省高院申请再审。广东省高院于2018年11月22日作出（2018）粤民申9745号民事裁定，裁定：终结本案审查。

邓清文还是不服，向检察机关申请监督。经东莞市检察院提请，2020年7月9日，广东省检察院以粤检民（行）监【2020】44000000140号民事抗诉书向广东省高院提出抗诉。

广东省检察院认为，东莞市中院的终审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。首先，案涉承包经营合同违反法律的强制性规定而属无效合同，终审判决认定为有效存有不当。其次，终审判决在邓清文向法院申请移交酒店后，仍判处按租金足额支付占用费，存有不当。

广东省检察院指出，案涉酒店缺乏《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。“案涉合同名称为承包经营合同，内容包括酒店资质人员财产使用和建筑物租用等多项内容。虽然合同名称上承包合同与租赁合同不同，但是国家对建筑物地上人员生命财产安全的保障关切是完全一致的。缺乏批准手续的建筑物，不得租赁，同理也不得承包。租赁合约和承包合同对此类建筑物的使用都是非法的，没有此类租赁合同无效而承包合同有效的法理。承包合同中使用此类建筑物的部分因违反法律禁止性规定而属无效。”

2020年9月1日，广东省高院下发民事裁定书，指令东莞市中院再审。2021年12月20日，东莞市中院经审委会讨论，决定判决部分支持了邓清文的反诉请求。

记者注意到，该案曾引起十三届湖南代表团全国人大代表庹勤慧先后3次予以关注。就其反映的“再审判决保护卡迪酒店公司的违法发包经营行为”，经最高人民法院转交，2023年1月17日，广东省高院办公室向庹勤慧《复函》称，邓清文并未提供充分证据证明卡迪公司“私刻公章篡改批文骗取消防、工商、税务、防疫等经营酒店所需法律手续”，故卡迪公司对原“华茂酒店”的经营权及将经营权交由邓清文承包的行为均不违反法律、行政法规效力强制性规定，再审判决不存在保护卡迪公司违法发包经营行为的情况。

2023年1月26日，庹勤慧致函广东省高院院长，再次请求该院对此案提级审查。目前，广东省高院尚未进行正式答复。